استرداد المأجور بطلب مستعجل في قانون المالكين والمستأجرين

* د.حمزة أبو عيسى
 ود.عبد الله الخصيلات

عمان - نظراً لما تستغرقه الدعاوى العادية من وقت، فقد ارتأى المشرع إعطاء الحق للمؤجر بطلب استرداد عقاره لقاضي الأمور المستعجلة إذا انتهت مدة عقد الإيجار ولم يجدده الطرفان صراحة أو ضمناً.اضافة اعلان
 وتبدو الغاية واضحة من هذا الأمر، ذلك أن الأصل التزام كلا الطرفين بشروط العقد، فإذا اشترط العقد مدة زمنية معينة فيتوجب على المستأجر الالتزام بذلك وتسليم المأجور للمؤجر عند انتهائها –فلا داعي للمماطلة- سيما أنه وافق على هذه المدة ابتداء.
إن هذا الطلب المستعجل أدخل على قانون المالكين والمستأجرين بموجب التعديل رقم 17 لسنة 2009 وأبقت عليه القوانين المعدلة التالية، حيث نصت المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين على ما يلي:
( يجوز للمؤجر بموجب عقد إجارة خطي إتباع الإجراءات التالية لإخلاء أو استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد إنتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد أو وفق أحكام الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون:
أ. إذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة أيهما لاحق، فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور وللقاضي أو من ينتدبه اجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً.
ب. يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ إذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين:
1. انقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة.
2. تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة أو المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا تبين أن المالك غير محق بطلبه.
ج. على الرغم مما ورد في أي قانون آخر، لا يكون المالك ملزماً بإقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي بإخلاء أو استرداد المأجور، كما لا يمس القرار المستعجل حق أي طرف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الآخر لتقديم أي ادعاءات أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة.
د. اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون ان يقدم المستأجر دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بخصوص عقد الإجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الأمور المستعجلة إنهاء مفعول الكفالة العدلية أو إعادة الكفالة المصرفية إلى المالك بناء على طلبه.
هـ. إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الاخطار وإجراء الكشف المشار اليهما في الفقرة (أ) من هذه المادة، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء أو الاسترداد قابلا للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و(2) من الفقرة (ب) من هذه المادة).
يتبين من خلال هذا النص وجود عدة شروط لطلب الاسترداد. وأول هذه الشروط أن طلب الاسترداد إلى قاضي الأمور المستعجلة يكون في حالة واحدة هي أن يكون عقد الإيجار من العقود المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده وأن تكون مدة عقد الإيجار قد انتهت. وعليه لا يجوز طلب الاسترداد إذا كان العقد مبرماً قبل تاريخ 31/8/2000 ولا يجوز أيضاً إذا كان سبب الاسترداد ليس انتهاء مدة الإيجار.
كما يشترط لطلب الاسترداد أن يكون عقد الإيجار خطياً، لذا لا يستطيع المؤجر طلب الاسترداد رغم انتهاء مدة العقد إذا كان العقد شفوياً، لأن إثباته يحتاج لإقامة دعوى موضوعية.
هذا ويتوجب لقبول الطلب أن يقوم المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة وأن يمتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة أيهما لاحق. وقد فسرت محكمة التمييز الموقرة ذلك في قرارها رقم 884/2012 والذي جاء فيه: (ان المشرع رسم الإجراءات الواجب اتباعها لاسترداد المأجور وإخلائه إذا كان السبب هو انتهاء مدة الإجارة وتبدأ هذه الإجراءات بتوجيه إخطار بلزوم الإخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة العقد وامتناع المستأجر عن ذلك خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة عقد الإجارة أيهما لاحق. ومقتضى هذا النص أن يبادر المؤجر بتوجيه الإخطار المشار إليه خلال العشرة أيام التي تلي انتهاء مدة الإجارة فيتحقق شرط الإخلاء إذا امتنع المستأجر عن ذلك خلال عشرة أيام من تبليغه الإخطار ذلك أنه إذا تجاوز المؤجر هذه المدة أصبح العقد مجدداً لمدة مماثلة، وفي هذا الطلب فإن المستدعي قد وجه الإنذار العدلي بتاريخ بعد انتهاء مدة العقد التي تجدد إليها بشهر ونصف تقريباً مما يجعل الإنذار موجهاً بعد فوات المهلة القانونية المنصوص عليها إليه الأمر الذي يفقد طلب الإخلاء أحد شروطه. وتجد المحكمة بهيئتها العامة إضافة لما توصلت إليه الهيئة العادية أن مقتضى تطبيق النص أن يوجه الإنذار قبل انتهاء المدة المحددة في العقد أو بعد انتهاء هذه المدة لأن عبارات النص التي أوجبت على المستأجر الإخلاء خلال مهلة عشرة أيام من تبليغه الإنذار تقتضي  بداهة عدم تجاوز عشرة أيام بعد انتهاء المدة لتوجيه الإنذار العدلي وإلا بقي الأمر مفتوحاً ومتاحاً للمؤجر حتى لو امتد العقد وفقاً لأحكام المادة 707/2 مدني).
وقد أجاز المشرع للقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً.
فإذا اكتملت هذه الشروط وأصدر قاضي الأمور المستعجلة قراره بقبول الطلب، فإن القرار يعتبر سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ شريطة توافر الشرطين التاليين:
الشرط الأول: أن يصبح القرار قطعياً، وذلك بانقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة. وهذا يعني أن للمستأجر استئناف القرار الصادر عن قاضي الأمور المستعجلة خلال عشرة أيام من تبلغه القرار. فإذا استخدم حقه في الاستئناف يتوجب على محكمة الاستئناف نظر الطعن مرافعة، ولكن ذلك لا يعني إتاحة تقديم دفوع موضوعية، حيث قررت محكمة التمييز الموقرة ما يلي: (إذا كان المشرع قد أوجب على محكمة الاستئناف أن تنظر الطعن في مثل هذا القرار مرافعة، لا يعني فتح الباب مجدداً وإتاحة الفرصة للأطراف لتقديم بينات وإنما سماع أقوال الأطراف وبسطها وفقاً لظاهر البينات المقدمة فقط). (تمييز حقوق 3842/2012).
الشرط الثاني: تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية أو مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة أو المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا تبين أن المالك غير محق بطلبه.
بقي القول أنه في حالة إذا كان العقار المؤجر مفروشاً، فلا يتوجب توجيه الاخطار وإجراء الكشف، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء أو الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و(2) من الفقرة (ب) من هذه المادة 19، وذلك يعني أنه لا حاجة لانتظار أن يصبح القرار قطعياً وبدون تقديم المالك للكفالة.

* متخصصان قانونيان